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Jurisprudencia de Chile. Más de 4.400 fallos recopilados, en materia civil, comercial, laboral, familia, tributaria | Sentencias de los Tribunales Superiores de Justicia de Chile, desde 2003.
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21.6.07
Falta de servicio o funcionamiento deficiente del Estado de Chile
Santiago, siete de diciembre de dos mil seis.
Vistos:
Se reproduce la sentencia en alzada, con excepción de su fundamento séptimo, que se elimina.
Y se tiene, en su lugar, y, además, presente:
1º) Que, según fluye de los antecedentes, las 75 personas aludidas en el libelo de fojas 23 han demandado al Estado de Chile, atribuyéndole falta de servicio o funcionamiento deficiente ante la situación de insolvencia que afectara a ?Habitacoop Ltda?, respecto de la cual aseguran haber tenido la calidad de cooperados, reclamando el pago de indemnizaciones por los perjuicios que dicen haber experimentado, en virtud de los hechos y en la forma que exponen en el señalado escrito;
2º) Que de esos mismos antecedentes es dable inferir que el litisconsorcio postulado por esa multiplicidad de actores, se ha sustentado en el artículo 18 del Código de Procedimiento Civil. A ese efecto, se aduce simultáneamente - como si se tratara de una sola cosa- que se ejerce una misma acción y, luego, que se ejercen ?acciones?, pero que emanarían de un mismo hecho (escrito de fojas 55);
3º) Que, al margen de la falta de precisión apuntada, lo cierto es que el examen del libelo aludido conduce a concluir que los actores no han deducido una sola acción sino que han ejercido tantas acciones diferentes, como son las que corresponden a las diversas y variadas situaciones jurídicas y de hecho en que cada uno de ellos se encuentra. Esto último queda en evidencia si se atiende a la circunstancia que la eventual decisión del asunto no puede sino transitar por el necesario examen de cada caso en particular, dilucidando a ese efecto los fundamentos de las respectivas peticiones, en relación a las condic iones específicas de las 75 personas que han planteado su pretensión. Ello se traduce en el imperativo de determinar su condición de cooperados, época de incorporación, gastos o desembolsos presuntamente efectuados, detrimento moral que se dice experimentado, forma de producción de los daños que se aseguran causados, etcétera. Cabe poner de relieve, a ese respecto, que no puede sostenerse que la común pertenencia a la Cooperativa, que se invoca por los demandantes, sea razón bastante para asumir que se está en presencia de una acción idéntica;
4º) Que tampoco parece aceptable entender que esas diversas acciones emanen directa e inmediatamente de un mismo hecho, como lo exige el citado artículo 18 del Código de Procedimiento Civil. Es oportuno recordar que el fundamento final del litis consorcio activo es posible encontrarlo en motivaciones de economía procesal. Empero, ello no puede dar lugar a substanciaciones que superen los márgenes de racionalidad y acontece que, según se ha destacado, en esas diversas acciones se observan aspectos relevantes de diferenciación, tales como montos, períodos y prestaciones, que hacen ineludible la producción de pruebas diversas, en un grado tal que no parece razonable pretender que un solo proceso sea idóneo para contenerlas adecuadamente. Como quiera que sea, aún de aceptarse como efectiva la pertenencia común a la Cooperativa, lo cierto es que, si se consideran las particularidades e individualidades a que se ha hecho referencia, la supuesta condición jurídica de garante que se atribuye al Estado no puede estimarse, de suyo, constitutiva del hecho que, de modo directo e inmediato, genere las acciones ejercidas;
Por estas razones y de conformidad, además, con lo previsto en el artículo 303 Nº 6 del Código de Procedimiento Penal, se revoca la sentencia apelada de diecinueve de enero de dos mil cinco, escrita a fojas 58 de este cuaderno de compulsas, sólo en cuanto rechaza la excepción dilatoria de corrección de procedimiento opuesta a fojas 45 por el Fisco de Chile y, en su lugar, se decide que se la acoge, sin costas. Consecuentemente, los demandantes de fojas 23 deberán ejercer sus diversas acciones, en forma separada.
Acordada con el voto en contra del Ministro señor Mera, quien fue del parecer de confirmar, en todas sus partes, la sentencia apelada, en virt ud de sus propios fundamentos.
Redactó el Ministro señor Astudillo.
Devuélvase.
Nº 1809-2005.
Pronunciada por la Primera Sala de esta Corte de Apelaciones, presidida por el Ministro señor Juan Cristóbal Mera Muñoz e integrada por el Ministro señor Omar Astudillo Contreras y por el abogado integrante señor Benito Mauriz Aymerich.
----------------------
MARIO ENRIQUE AGUILA INOSTROZA
Abogado U. Católica de Chile
http://jurischile.com
Puerto Montt
Enviado por Mario Aguila | jueves, junio 21, 2007
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ADVERTENCIA: si el fallo es de una Corte de Apelaciones, verifique con su rol si se encuentra firme y ejecutoriado en el sitio del Poder Judicial.
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lunes, 28 de septiembre de 2009
Cuando los trabajadores de HABITACOOP le pidieron a Lagos que interviniera
NACIONAL
Trabajadores de Habitacoop solicitan intervención del Gobierno
El presidente del sindicato de trabajadores de Habitacoop, Raúl Vera, emplazó este sábado al gobierno a resguardar también los intereses de los funcionarios de la compañía e incluirlos en la ronda de negociaciones que se llevará a cabo con los socios y los ahorrantes para solucionar el difícil momento por el que atraviesa la empresa.
Agencias
Sábado 15 de Diciembre de 2001 14:42
SANTIAGO.- Dirigentes sindicales de los trabajadores de la cooperativa Habitacoop anunciaron este sábado que estudian acciones legales ante una serie de amenazas que presuntamente han recibido de los ahorrantes de esta compañía, que está al borde de la quiebra.
Indicaron que la desesperada situación que afecta a los afiliados los ha llevado a proferir incluso amenazas de muerte.
Asimismo, solicitaron al gobierno que también los considere en las negociaciones junto a los socios y ahorrantes, ante la inminente quiebra de Habitacoop.
A juicio de los trabajadores, los ministros Vivienda, Jaime Ravinet y el de Economía, Jorge Rodríguez "sólo han manifestado su compromiso" con los socios de la empresa y los propios ahorrantes -que suman 13.000- para evitar la pérdida de mas de 20.170.000.000 de pesos ahorrados, que estarían en serio riesgo de no poder ser recuperados producto de la mala administración de la cooperativa en los últimos años.
"Ninguna autoridad ha planteado el tema a los trabajadores. El gobierno sólo ha dado solución a los ahorrantes. Tenemos trabajadores con 25 y 30 años de servicios y van a perder todo, ya sea en un escenario de quiebra o mediante un convenio preventivo", afirmó el presidente del sindicato, Raúl Vera.
El dirigente dejó en claro que los empleados de Habitacoop no son responsables de la crisis financiera que vive la empresa, al afirmar que "por el contrario, esperamos tener una real participación dentro de las alianzas que están realizando los asociados, y que el Gobierno contemple a los cerca de 150 trabajadores a nivel nacional en estas negociaciones".
"Aceptamos el tema que lamentablemente la empresa va a tener que cerrar en un tiempo más, pero estamos pidiendo protección a los trabajadores en el sentido de las indemnizaciones", puntualizó Vera.
En tanto, el abogado de los trabajadores afectados, José Luis Jofré, fue categórico en señalar que se barajará la estrategia del despido indirecto para poder solicitar a los tribunales de justicia medidas precautorias, y de esa manera proteger los derechos de los trabajadores.
"En los próximos días vamos a interponer un recurso de protección para resguardar la integridad física de los trabajadores, que está siendo amenazada por los socios de la cooperativa", aseguró el profesional.
Agregó que este sistema es una forma "perversa" de ponerle término a los contratos de trabajo, ya que bajo este convenio los trabajadores no tendrían a quién hacerle juicios legales.
Añadió también que los empleados seguirán trabajando al no tener su carta de despidos, y durante ese tiempo se irán retirando cada uno de los bienes materiales que tiene la empresa, con lo que las condiciones de trabajo serán insatisfactorias y altamente precarias.
© 2002 El Mercurio Online
Trabajadores de Habitacoop solicitan intervención del Gobierno
El presidente del sindicato de trabajadores de Habitacoop, Raúl Vera, emplazó este sábado al gobierno a resguardar también los intereses de los funcionarios de la compañía e incluirlos en la ronda de negociaciones que se llevará a cabo con los socios y los ahorrantes para solucionar el difícil momento por el que atraviesa la empresa.
Agencias
Sábado 15 de Diciembre de 2001 14:42
SANTIAGO.- Dirigentes sindicales de los trabajadores de la cooperativa Habitacoop anunciaron este sábado que estudian acciones legales ante una serie de amenazas que presuntamente han recibido de los ahorrantes de esta compañía, que está al borde de la quiebra.
Indicaron que la desesperada situación que afecta a los afiliados los ha llevado a proferir incluso amenazas de muerte.
Asimismo, solicitaron al gobierno que también los considere en las negociaciones junto a los socios y ahorrantes, ante la inminente quiebra de Habitacoop.
A juicio de los trabajadores, los ministros Vivienda, Jaime Ravinet y el de Economía, Jorge Rodríguez "sólo han manifestado su compromiso" con los socios de la empresa y los propios ahorrantes -que suman 13.000- para evitar la pérdida de mas de 20.170.000.000 de pesos ahorrados, que estarían en serio riesgo de no poder ser recuperados producto de la mala administración de la cooperativa en los últimos años.
"Ninguna autoridad ha planteado el tema a los trabajadores. El gobierno sólo ha dado solución a los ahorrantes. Tenemos trabajadores con 25 y 30 años de servicios y van a perder todo, ya sea en un escenario de quiebra o mediante un convenio preventivo", afirmó el presidente del sindicato, Raúl Vera.
El dirigente dejó en claro que los empleados de Habitacoop no son responsables de la crisis financiera que vive la empresa, al afirmar que "por el contrario, esperamos tener una real participación dentro de las alianzas que están realizando los asociados, y que el Gobierno contemple a los cerca de 150 trabajadores a nivel nacional en estas negociaciones".
"Aceptamos el tema que lamentablemente la empresa va a tener que cerrar en un tiempo más, pero estamos pidiendo protección a los trabajadores en el sentido de las indemnizaciones", puntualizó Vera.
En tanto, el abogado de los trabajadores afectados, José Luis Jofré, fue categórico en señalar que se barajará la estrategia del despido indirecto para poder solicitar a los tribunales de justicia medidas precautorias, y de esa manera proteger los derechos de los trabajadores.
"En los próximos días vamos a interponer un recurso de protección para resguardar la integridad física de los trabajadores, que está siendo amenazada por los socios de la cooperativa", aseguró el profesional.
Agregó que este sistema es una forma "perversa" de ponerle término a los contratos de trabajo, ya que bajo este convenio los trabajadores no tendrían a quién hacerle juicios legales.
Añadió también que los empleados seguirán trabajando al no tener su carta de despidos, y durante ese tiempo se irán retirando cada uno de los bienes materiales que tiene la empresa, con lo que las condiciones de trabajo serán insatisfactorias y altamente precarias.
© 2002 El Mercurio Online
EL DESORDEN EN HABITACOOP
15 de Noviembre del 2001
El Temor de Quienes Viven Hace 20 Años en Casas sin ser Propietarios.
"Uso y goce" se llama la modalidad en que otorgaba en sus inicios las propiedades Habitacoop, a mediados de los años setenta. A diferencia de hoy, los socios no recibían sus títulos hasta que terminaban de pagar sus cuotas, por lo que aún quedan 683 personas bajo ese sistema.
Quienes ingresaron al sistema de 'uso y goce' llevan más de 20 años viviendo en sus casas, pero la precaria situación de Habitacoop les hace temer que puedan perderlas.
Como son una minoría entre los más de 12 mil socios prefieren mantener la reserva de sus nombre, pues temen que sus intereses se vean perjudicados.
Reclaman que no tienen antecedentes suficientes de cuál es la situación real de Habitacoop, ni están seguros de qué pasaría si ésta quebrara.
El director del Departamento de Cooperativas, Carlos Rubio, explicó que en principio no tienen nada que temer. En principio, pues la seguridad sólo corre para quienes tienen sus cuotas al día.
Explicó que los bancos tienen la hipoteca de los terrenos y sólo pueden iniciar acciones sobre los deudores morosos, que no son pocos.
Por eso, lo mejor es ponerse al día e intentar adjudicarse la propiedad, lo que depende de los bancos, pero hay algunos que prefieren no hacerlo para así mantener una cierta presión sobre un grupo cohesionado de pobladores. De lograr obtener el título, las condiciones de la deuda serían las de un crédito cualquiera.
El Temor de Quienes Viven Hace 20 Años en Casas sin ser Propietarios.
"Uso y goce" se llama la modalidad en que otorgaba en sus inicios las propiedades Habitacoop, a mediados de los años setenta. A diferencia de hoy, los socios no recibían sus títulos hasta que terminaban de pagar sus cuotas, por lo que aún quedan 683 personas bajo ese sistema.
Quienes ingresaron al sistema de 'uso y goce' llevan más de 20 años viviendo en sus casas, pero la precaria situación de Habitacoop les hace temer que puedan perderlas.
Como son una minoría entre los más de 12 mil socios prefieren mantener la reserva de sus nombre, pues temen que sus intereses se vean perjudicados.
Reclaman que no tienen antecedentes suficientes de cuál es la situación real de Habitacoop, ni están seguros de qué pasaría si ésta quebrara.
El director del Departamento de Cooperativas, Carlos Rubio, explicó que en principio no tienen nada que temer. En principio, pues la seguridad sólo corre para quienes tienen sus cuotas al día.
Explicó que los bancos tienen la hipoteca de los terrenos y sólo pueden iniciar acciones sobre los deudores morosos, que no son pocos.
Por eso, lo mejor es ponerse al día e intentar adjudicarse la propiedad, lo que depende de los bancos, pero hay algunos que prefieren no hacerlo para así mantener una cierta presión sobre un grupo cohesionado de pobladores. De lograr obtener el título, las condiciones de la deuda serían las de un crédito cualquiera.
Cuando HABITACOOP debió presentarse en la Cámara de Diputados
Sesión 83ª, ordinaria, celebrada en miércoles 11 de octubre de 2000
Suma : Exposiciones del gerente general de la Cooperativa Habitacoop y del Jefe del Departamento de Cooperativas del Ministerio de Economía, acerca de los problemas financieros que afectan a la citada entidad.
Asistencia:
Jaime Jiménez Villavicencio (Presidente accidental)
Carlos Caminondo Sáez
Eliana Caraball Martínez
Rosa González Román
Carlos Montes Cisternas
Víctor Pérez Varela
Samuel Venegas Rubio
Señores
Comisión de Vivienda
Honorable Cámara de Diputados:
Con mucho agrado he recibido la invitación que nos efectuara esta Honorable Comisión, para exponer sobre la Cooperativa de Vivienda Abierta, Habitacoop.
El sistema Cooperativo a nivel mundial, tiene un rol importantísimo en el ámbito socio económico actual, con cerca de 900 millones de afiliados. En Chile se desarrolla institucionalmente en la primera mitad del siglo 20, como una forma de solución a las distintas necesidades que las personas individualmente no podían satisfacer. La Cooperativa es una asociación de personas, regidas por principios democráticos, con el fin de materializar, en común, mediante un esfuerzo propio, un servicio de interés para ellas. Surgen Cooperativas de Ahorro y Crédito, Lecheras, Pisqueras, Eléctricas, de Vivienda y otras. En el año 1952 se crea la Cámara Chilena de Construcción, entre cuyas inquietudes estaba la falta de ahorro de la población. Con el fin de fomentar un esfuerzo de ahorro, se promovió la creación de cooperativas de viviendas. Surgieron entonces cooperativas de vivienda de naturaleza cerrada, denominadas así por cuanto sus socios se limitaban a un solo conjunto habitacional. En 1958 se adoptó la denominación legal de "cooperativas de vivienda y servicios habitacionales", ya que ellas además de contratar la construcción de viviendas, una vez habitadas otorgaban dichos servicios. En 1959, se crea la Federación de Cooperativas de Viviendas y la Iglesia Católica constituye Invica, institución encargada de promover la vivienda social.
Habitacoop se constituye oficialmente en el año 1970, mediante Decreto Nº 665 del Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción, transformándose en la entidad precursora y pionera del sistema de Cooperativas Abiertas de Vivienda en Chile. De esta manera nació este nuevo modelo, el que sólo en 1975 obtuvo el respaldo de una legislación especial, Decreto Ley 1.320, conocido como la Ley de Cooperativas Abiertas de Vivienda.
En el modelo cooperativa existen dos elementos fundamentales:
* el asociativo, que constituye la idea matriz del Cooperativismo en que confluyen la participación y apoyo de los socios, y
* la gestión, la cual está sujeta a la eficiencia en las técnicas administrativas para alcanzar su objetivo en un mercado competitivo.
Estos elementos que parecen contradictorios, exigen armonizar y tener fe en los beneficios económicos y sociales que la cooperativa aporta, y que se generan incorporando amplios grupos sociales como actores activos en el sistema económico.
Una cooperativa abierta tiene por objeto buscar soluciones para las necesidades de vivienda de sus socios, individualmente o en programas habitacionales sucesivos o simultáneos, sin propósitos de lucro y a medida que los recursos los permitan, prestando en esencia los siguientes servicios:
a) Organiza la demanda y educa a sus socios en la necesidad de un ahorro metódico, para alcanzar los objetivos de adquirir una vivienda.
b) Desarrolla programas habitacionales con adecuadas técnicas urbanísticas, arquitectónicas, constructivas y competitivos costos.
c) Entrega las viviendas según sus costos reales, beneficiados por economías de escala. Habitacoop tiene como misión proporcionar al socio el servicio mas adecuado para lograr la solución a su necesidad de vivienda en programas habitacionales mediante un proceso participativo.
Está por lo tanto, claramente inserta en el mercado de la vivienda nueva pero no en la oferta, sino como un catalizador y administrador de la demanda, para lo cual inscribe socios, suscribe con ellos planes de ahorro inicial, los postula y les obtiene subsidios estatales para la vivienda, adquiere terrenos para construir, define y especifica viviendas tipo de acuerdo a las necesidades y capacidades de ellos, contrata las obras de urbanización, edificación y convirtiéndose en vehículo de aplicación y materialización de dichos programas, colaborando en las políticas y objetivos estatales de disminución del déficit habitacional del país.
En cuanto a la organización social, ésta se encuentra basada en el principio de control democrático, "un socio un voto", estableciendo con. esto, que las personas valen como tal y no por el capital que tengan en la institución. Pueden ser socios todas las personas naturales, mayores de edad, que sean aceptadas como tales por el Consejo de Administración. También pueden serlo las personas jurídicas de derecho público o privado.
En su organización de participación, la Cooperativa contempla 3 niveles: Asambleas de Programa, Asambleas Regionales y Junta General Ordinaria de Socios.
Con mas de 80 Asambleas de Programa, ya sea en etapa de ahorro, terreno, proyecto, construcción o habitada, existen 8 Consejos Regionales, con sedes en Iquique, Antofagasta, La Serena, Santiago, Rancagua, Curicó, Chillán y Concepción.
La Junta General Ordinaria de Socios es la máxima autoridad de la Cooperativa, y en ella se reúnen, una vez al año los Consejos Regionales para tomar conocimiento de la marcha de la institución, mediante los estados financieros y balance del año anterior, además de elegir al Consejo de Administración y la Junta de Vigilancia.
A cargo de la dirección superior de los negocios sociales se encuentra el Consejo de Administración, formado por once miembros titulares y cinco suplentes, quienes designan al Gerente General.
La Junta de Vigilancia es el organismo de inspección interna, encargado de verificar y comprobar que las cuentas, balances y estados de situación reflejen razonablemente la situación real de la Cooperativa.
Además de la Junta de Vigilancia, la Junta General de Socios designa todos los años, una firma de auditores externos, con el objeto de revisar los estados equipamiento, les obtiene individualmente en el sistema bancario los créditos hipotecarios necesarios para adquirir la vivienda y finalmente se las transfiere.
Esta forma de operar la ha sostenido, en su esencia, desde sus inicios hace casi treinta años direccionándola hacia personas de ingresos medios y medios bajos, entre $200.000 y $800.000 de renta familiar, destinándola a la obtención de una vivienda de valores entre 450 y 1.100 Unidades de Fomento. De este modo ha venerado en su existencia mas de 27.000 propietarios en diversas ciudades del país, lo que instala a Habitacoop a la cabeza de estas instituciones dentro de Chile.
En el marco de este esquema, Habitacoop ha debido especializarse en la promoción del sistema cooperativo y de sus principales beneficios, en la captación de nuevos socios, en la obtención de recursos financieros provenientes del ahorro, en la administración e implementación de diversas políticas y sistemas que emanan del sector gubernamental destinadas al fomento y apoyo de la vivienda propia, en la obtención de financiamiento bancario nacional y extranjero para la adquisición de terrenos y su construcción con la consiguiente supervisión y control de las obras y sus correspondientes contratos. Asimismo, ha debido generar habilidades organizacionales para vender los proyectos, compitiendo con la oferta de empresas inmobiliarias y constructoras que operan en el lado de la oferta habitacional. Todo esto debe además ejecutarlo dentro de la compleja legislación y normas que regulan la actividad inmobiliaria en el país, ámbito en el cual también ha debido especializarse.
En el ámbito competitivo, Habitacoop se sitúa como la Cooperativa abierta de viviendas más grande del país y mantiene un fuerte liderazgo en el sector de la vivienda de precio medio, donde la oferta habitacional se encuentra atomizada entre un sinnúmero de empresas constructoras y empresas o agentes inmobiliarios con los cuales la Cooperativa también ha propiciado alianzas estratégicas que le permitan regular la oferta. Cabe hacer notar además, que existe una fuerte actividad en el sector de la vivienda de precio bajo (vivienda social), liderado por el Estado a través de programas del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, en el que Habitacoop participa, financieros, el balance y la operatoria de Habitacoop. Dichos auditores deben pertenecer al registro de la Superintendencia de Valores y Seguros.
Respecto de la organización administrativa existe un Gerente General, una Fiscalía, una Contraloría Interna y una Secretaría de Consejos, además de dos gerencias, la de Administración y de Finanzas y la Gerencia Comercial. La sede central y administración se encuentra ubicada en la ciudad de Santiago y posee oficinas en las ciudades de Arica, Iquique, Calama, Antofagasta, La Serena, Valparaíso, Rancagua, Curicó, Chillán, Los Ángeles, Concepción, Angol, y Puerto Montt.
El patrimonio de Habitacoop está constituido por los aportes de capitales de los socios; las reservas generales; las reservas grupales; los remanentes no distribuidos y la revalorización del patrimonio. Los ingresos para el financiamiento de la administración se derivan de distintas cuotas sociales que establece el Consejo de Administración en distintas oportunidades según la etapa de participación de los socios.
El patrimonio de la Cooperativa, al estar compuesto por los aportes de los socios, es esencialmente variable y se encuentra atomizado entre los mas de 30.000 socios participantes, sin que ninguno de ellos logre un porcentaje significativo sobre la propiedad. (mayor al uno por mil).
Entre los años 97 y 98 esta Cooperativa sufrió diversos problemas financieros y administrativos, que sumados a la llamada crisis asiática llevaron a esta Cooperativa a enfrentar su propia crisis, cuyas consecuencias estamos administrando y superando hoy día.
Deficiencias en los sistemas de control y supervisión de los proyectos, como asimismo en la contabilidad y controles financieros, sumado a la adopción de políticas equivocadas por parte de la Gerencia de la época, tales como adquisición de terrenos sin contar con el número de socios necesarios, suscripción de contratos con empresas constructoras insolventes, ejecución de proyectos de construcción a precios altísimos y donde no existían viviendas prevendidas, ni socios que tuvieran las condiciones de ahorro, subsidio y renta, cuyos valores excedían absolutamente el precio histórico de Habitacoop, trajeron como consecuencia la perdida de la totalidad de las reservas y una disminución de su patrimonio. Ello lleva, entre otras, al cambio de toda la plana gerencial.
Fue necesario, como forma de enfrentar los problemas señalados, el desarrollo de un conjunto de acciones que incluyeron:
· Renegociación de la totalidad de los pasivos bancarios y con proveedores
· Rediseño de productos (viviendas) y proyectos
· Racionalización de la estructura de gastos y administrativa
· Cambio en los sistemas de toma de decisión y control.
Racionalización financiera: Transcurrido un año y medio desde el inicio de este arduo proceso, la Cooperativa ha logrado a Junio del presente año reducir su endeudamiento bancario en un 40%.
Racionalización de gastos: Se ha realizado una profunda racionalización de las actividades internas de la Cooperativa, readecuando sus gastos a las posibilidades de financiamiento, y a la vez obteniendo un importante aumento de la productividad. Lo anterior significó la reducción a solo dos gerencias de área en lugar de las nueve existentes hasta Diciembre de 1998, la inevitable reducción del personal, desde 380 trabajadores a 190 en la actualidad, el cierre de algunas agencias regionales, la racionalización de los gastos corrientes de la administración y la adopción de severas medidas de austeridad que han permitido lograr un razonable equilibrio institucional de ingresos y egresos.
Mejoras en la gestión: Conjuntamente con lo anterior, se inició un proceso de redefinición de las políticas y procedimientos internos, destinado a lograr un mejor control de las operaciones y a generar una transparencia importante hacia sus socios, asumiendo políticas financieras austeras y criterios contables fácilmente auditados por entidades externas, sin olvidar que se debió enfrentar la crisis computacional del cambio de milenio, lo que se logró con pleno éxito.
MINUTA SOBRE LA COOPERATIVA ABIERTA DE VIVIENDAS HABITACOOP LTDA. ]
A) ANTECEDENTES GENERALES.
Esta cooperativa funciona hace aproximadamente 30 años y tiene por objeto organizar la demanda habitacional de sectores medios y medios bajos de la población y satisfacer sus requerimientos por la vía de administrar sus ahorros, buscar financiamiento para la construcción e intermediar entre los socios y las empresas constructoras la edificación de las viviendas.
En los últimos años, particularmente por la incorporación a los programas de remodelación urbana en Santiago, esta entidad incursionó en actividades que no forman parte de su actuar tradicional, desarrollando proyectos habitacionales en el centro de Santiago sin contar en varios casos, con los socios para que los adquirieran ni terrenos en donde emplazar los nuevos conjuntos habitacionales. La deuda generada por dichos programas hizo crisis en el año 1998, provocando la necesidad de reestructurar por completo los planes y programas habitacionales, la forma de operar y la estructura administrativa. Aun más, a fines de¡ mismo año, la cooperativa debió remover a toda la plana gerencial, reemplazándola por personas de mayor experticia en los temas financieros y con una mayor vinculación con la banca.
La cooperativa ha informado al Departamento los problemas de liquidez que sufre desde hace algún tiempo y que en ciertas oportunidades ha hecho crisis. Sobre el particular, el Banco de¡ Estado ha sido quien más ha colaborado con la cooperativa en estos casos; el resto de la banca no está en condiciones de atender estas necesidades en consideración al alto compromiso patrimonial aun existente, (3,12 veces); a que las condiciones macro-económicas aun no permiten asegurar una pronta liquidación de sus activos realizables y que sus garantías no son suficientes para respaldar un aumento de sus obligaciones.
B) ANTECEDENTES FINANCIEROS. Efectuados los análisis respectivos a los antecedentes aportados por la cooperativa, se ha podido determinar lo siguiente:
- Efectivamente existe una gran presión sobre la caja de la cooperativa. Ello, debido a que, por una parte, en los últimos meses la cooperativa ha atendido obligaciones de pago con la banca y otros acreedores por un monto superior a los M$ 8.800.000, y que por la otra, sus ingresos han sido inferiores a los presupuestados con motivo de la reestructuración de los planes y programas habitacionales, la disminución de la capacidad de ahorro de sus socios y la escasa activación en la venta de viviendas.
Todo esto significó, como es natural, la necesaria conducción de un proceso de cambios culturales y de estilo que se ha abordado conjuntamente con los trabajadores con un gran esfuerzo y lealtad, lo que avalará el éxito en el futuro inmediato.
Hoy más que recriminaciones por lo acontecido en el pasado, lo que nos demanda el futuro es privilegiar la atención hacia nuestros socios esperanzados por una respuesta eficiente a sus necesidades de vivienda.
Inicio de proyectos: Después de mas de 2 años sin comenzar proyectos, la Cooperativa tiene en desarrollo más de 1.700 viviendas desde La Serena a Puerto Montt, de hecho se espera la entrega de 1.000 viviendas antes de fin de año, a modo de ejemplo Portal del Sol 226 viviendas en Nov 2000, Algarrobo 92 viviendas Dic 2000, Angol 114 viviendas Dic. 2000, la entrega de 400 viviendas obtenidas mediante el subsidio especial de vivienda de agosto de 1999.
Por contratar este año son 1.700 viviendas enmarcadas en el subsidio PET y 600 viviendas en el Subsidio General Unificado.
La Cooperativa espera desarrollar proyectos para 2.000 familias el próximo año, que hoy están en proceso de ahorro.
Adicionalmente Habitacoop preocupada de su labor social llega, por ejemplo, a pequeñas ciudades Quirihue y Quillón donde hoy esta en proceso de contratación de 30 viviendas.
El Siglo 21 se mira con muy buenos ojos, Habitacoop está dando pleno cumplimiento a la misión para la cual fue creada en el año 1970, cual es, proporcionar a nuestros socios el servicio mas adecuado en la solución a su necesidad de vivienda.
Condiciones normales, provocando que sus 20.000 socios activos se vean en la imposibilidad de recuperar sus ahorros. Estos ascienden en la actualidad a los M$18.000.000, y representan un ahorro para la vivienda promedio de $900.000 por grupo familiar.
A nuestro juicio, de conformidad con los antecedentes proporcionados por la cooperativa, es factible que si el Banco del Estado u otra entidad financiera atiende adecuadamente estos nuevos requerimientos, HABITACOOP pueda seguir sosteniéndose y alcanzar un equilibrio operacional mas permanente, en la medida que se conserven en su administración los criterios prudenciales de gestión y que las condiciones generales de la economía sean favorables al desarrollo de la actividad inmobiliaria.
C) SITUACIÓN DE LAS OTRAS COOPERATIVAS DEL MISMO TIPO. El resto de las cooperativas abiertas de vivienda no ha sido afectada de manera crítica por las condiciones macro-económicas, atendido el hecho de haber operado bajo el esquema tradicional de este tipo de cooperativas. En virtud de éste, antes de iniciar la construcción de las viviendas se organiza al grupo interesado en adquirirlas, lo que asegura la venta inmediata de la gran mayoría de las viviendas que conforman el proyecto. No obstante, la recesión económica de los años recién pasados ha provocado una deserción de los interesados superior a los años anteriores, que las cooperativas han logrado resolver aparentemente sin mayores problemas.
Sin embargo, resulta útil tener presente que una crisis abierta de solvencia o derechamente una quiebra de HABITACOOP, generaría pánico en los ahorrantes de las otras cooperativas y demandarían la devolución de sus ahorros, generando graves problemas, dado que estos se encuentran invertidos en activos inmobiliarios de muy lenta liquidación.
D) EL DEPARTAMENTO DE COOPERATIVAS. De acuerdo a la Ley General de Cooperativas, este Departamento tiene a su cargo la aplicación de dicha ley, su reglamento y los estatutos de las cooperativas. Por su parte, el D.L. 1.320, de 1976, que regula especialmente a las cooperativas abiertas de vivienda, no establece normas especiales sobre fiscalización de estas cooperativas, por lo tanto rigen las normas generales aplicables a todas las entidades de éste tipo.
De esta manera, el Departamento de Cooperativas realiza un control de la legalidad del funcionamiento de las cooperativas. En virtud de éste, ha supervisado permanentemente a HABITACOOP, exigiéndole la presentación de los antecedentes de la realización de su junta general anual, de las fianzas y pólizas de los consejeros, de la elaboración, auditoria, presentación y publicación del balance de cada ejercicio contable y presentación de estado de situación semestral.
· La cooperativa ha llevado a cabo un gran esfuerzo por equilibrar sus gastos operacionales con los ingresos del mismo tipo. La diferencia de tales conceptos, que en el año 1998 se tradujo en una pérdida superior a los M$2.900.000, ha sido disminuida paulatinamente, llegando al término del primer semestre del presente año a ser, aparentemente, poco significativa.
· Resulta relevante demostrar esquemáticamente la evolución de los principales aspectos financieros ocurrida en los últimos períodos.
RESUMEN COMPARATIVO DE BALANCES
En M$, cifras actualizadas al 30 de Junio de 2000.
· Si bien en los estados financieros presentados, al 30 de junio de¡ 2.000, aparece un equilibrio entre el pasivo exigible y el activo circulante, la prueba ácida evidencia requerimientos de dinero fresco en el corto plazo, debido a que los bienes de¡ activo realizable en las actividades inmobiliarias son de liquidación más lenta que en la generalidad de las actividades. Se trata de 720 viviendas terminadas y terrenos para la construcción de conjuntos habitacionales cuyo período de venta es, en la actualidad, de difícil pronóstico.
· La cooperativa obtuvo un último crédito del Banco del Estado, en el pasado mes de Septiembre. De acuerdo a lo explicado por el gerente de la empresa, los recursos que se solicitaron al Banco, de¡ orden de las 50.000 unidades de fomento, tenían por objeto pagar alrededor de 12.000 UF al mismo banco, (en este caso el requerimiento es, en realidad, una prorroga de esta obligación), financiar sus gastos de administración y en mayor medida atender los requerimientos que efectúan los socios que han renunciado a la cooperativa, para recuperar sus ahorros efectuados en la misma. Finalmente, la cooperativa obtuvo recursos frescos por 28.000 UF.
· La devolución de los aportes que han realizado los socios en la misma, con motivo de la renuncia de estos, es una materia particularmente sensible. Por una parte, el omitir esta atención podría provocar una crisis de confianza generalizada en la entidad, multiplicando las demandas de devolución inmediata, las que serían imposibles de enfrentar y generarían, posiblemente, la insolvencia total de la institución. Por otra parte, en la actualidad existen alrededor de 250 reclamos presentados ante el Departamento de Cooperativas por igual número de personas, a quienes no se les han devuelto sus ahorros, a pesar de haber renunciado hace más de seis meses a la entidad. Si bien no es resorte de una autoridad administrativa resolver este problema, ciertamente que la supervisión que tiene este Ministerio sobre las cooperativas de¡ país hace que los socios de las mismas vean en éste a la autoridad que puede resolverle sus problemas en esta materia.
En este sentido, atender adecuadamente los requerimientos de los socios renunciados resulta ser requisito esencial para hacer viable el sostenimiento y desarrollo de la entidad.
A modo de conclusión, podemos señalar que los esfuerzos realizados por la institución en los últimos 18 meses permiten visualizar un mejoramiento de su situación económica y financiera, siempre y cuando pueda irse desprendiendo con cierta velocidad de sus activos realizables.
En sus próximos proyectos, la Cooperativa podría cobrar un margen en las propiedades que vende a los socios, de tal manera que podría generar mayor utilidad que en el pasado, lo que le permitiría hacer frentes a sus obligaciones financieras y, en la medida que libere capacidad de endeudamiento, desarrollar nuevos proyecto en los terrenos que ha adquirido y que mantiene en la actualidad para otros proyectos habitacionales.
Por el contrario, si la situación macro-económicas no mejora y la cooperativa no encuentra un respaldo financiero que le permite enfrentar su agudo problema de caja, se vena obligada a realizar rápidamente sus activos, a valores inferiores a los que podrían obtenerse con el desarrollo de proyectos habitacionales o En todas estas obligaciones formales HABITACOOP las ha cumplido sin mayores problemas. No obstante, los balances de los ejercicios 1998 y 1999 fueron observados por el Departamento, toda vez que demostraban ciertos procedimientos en su confección que impedían al analista interpretar adecuadamente la realidad de la empresa, particularmente en cuanto a las pérdidas generadas y a su tratamiento. Asimismo, formalmente se le representó la preocupación del Departamento en cuanto al deterioro de la situación financiera y patrimonial.
Las renuncias de los socios que vieron clausurado su programa habitacional, o que por diversas razones decidieron no adquirir las viviendas construidas por la cooperativa, coloca a ésta en la obligación de proceder a la devolución de sus ahorros, si es que la renuncia del socios ha sido aceptada. No obstante. La cooperativa puede exigir al socio que renuncia, la presentación de un reemplazante que ocupe su lugar dentro del programa respectivo y aporte el capital correspondiente. Esta situación fue atendida adecuadamente por la cooperativa hasta el año 1998, comenzando a presentarse problemas durante el primer semestre de 1999.
Si bien, el art. 20, D.L. 1.320 dispone que las controversias entre los socios y estas cooperativas son de conocimiento de la justicia ordinaria conforme al procedimiento sumario, el Departamento ha ejercido funciones prejudiciales, tendientes a asegurar un plan de pago para las devoluciones de capital demandadas, lo que funcionó aunque con algunos problemas, hasta el mes de Abril del 2.000 aproximadamente.
E) IMPLICANCIAS CON RELACION AL PROYECTO DE LEY. En el mes de Enero de 1998, esta Subsecretaría remitió a la Secretaría General de la Presidencia un conjunto de indicaciones relativas al Proyecto de Ley de reformas a la legislación cooperativa, para que se incorporaran en el segundo trámite legislativo, a cargo del Senado. Entre éstas, se propuso someter a las cooperativas abiertas de vivienda a la fiscalización y supervisión de la Superintendencia de Valores y Seguros.
La discusión generada en el ejecutivo sobre la materia, no definió una alternativa sobre el particular, remitiéndose finalmente una indicación, en esta materia, que solicita facultades al poder legislativo para dictar un Decreto con Fuerza de Ley que estableciera una fiscalización especial para las cooperativas abiertas de vivienda que tuviesen mas de 1.000 socios y un patrimonio superior a las 100.000 UF.
La experiencia ocurrida en esta cooperativa, considerando los recursos involucrados, la gran cantidad de ahorrantes del sistema cooperativo de vivienda y la fe pública comprometida atendida la naturaleza de sus operaciones, dejan en evidencia la necesidad de fiscalizar a estas entidades no tan sólo en las materias relativas a la legalidad en su funcionamiento, sino que también de efectuar un control material sobre sus operaciones, especialmente financieras, a cargo de una institución eminentemente fiscalizadora, con facultades, atribuciones, metodologías y experiencias relacionadas con la materia. Demuestra asimismo, la necesidad de asimilar la regulación de¡ funcionamiento de estas entidades a aquella que se aplica a las Administradoras de Fondos de Inversión Inmobiliarios, en virtud de la cual se separa estrictamente el patrimonio e ingresos destinados al funcionamiento de la empresa administradora, del patrimonio y aportes que los socios efectúan con el objeto de pagar el precio de la vivienda que desean adquirir a través de la cooperativa, de modo de distinguir adecuadamente el resultado y operaciones de cada uno de los proyectos habitacionales, de aquellos correspondientes al ente administrador. En este mismo sentido, hemos apoyado en la Comisión de Economía del Senado, la idea de que los aportes de los socios no incrementen el patrimonio de la cooperativa, sino que los pasivos exigibles.
CARLOS H. RUBIO ESTAY
Santiago, Octubre de 2000
Suma : Exposiciones del gerente general de la Cooperativa Habitacoop y del Jefe del Departamento de Cooperativas del Ministerio de Economía, acerca de los problemas financieros que afectan a la citada entidad.
Asistencia:
Jaime Jiménez Villavicencio (Presidente accidental)
Carlos Caminondo Sáez
Eliana Caraball Martínez
Rosa González Román
Carlos Montes Cisternas
Víctor Pérez Varela
Samuel Venegas Rubio
Señores
Comisión de Vivienda
Honorable Cámara de Diputados:
Con mucho agrado he recibido la invitación que nos efectuara esta Honorable Comisión, para exponer sobre la Cooperativa de Vivienda Abierta, Habitacoop.
El sistema Cooperativo a nivel mundial, tiene un rol importantísimo en el ámbito socio económico actual, con cerca de 900 millones de afiliados. En Chile se desarrolla institucionalmente en la primera mitad del siglo 20, como una forma de solución a las distintas necesidades que las personas individualmente no podían satisfacer. La Cooperativa es una asociación de personas, regidas por principios democráticos, con el fin de materializar, en común, mediante un esfuerzo propio, un servicio de interés para ellas. Surgen Cooperativas de Ahorro y Crédito, Lecheras, Pisqueras, Eléctricas, de Vivienda y otras. En el año 1952 se crea la Cámara Chilena de Construcción, entre cuyas inquietudes estaba la falta de ahorro de la población. Con el fin de fomentar un esfuerzo de ahorro, se promovió la creación de cooperativas de viviendas. Surgieron entonces cooperativas de vivienda de naturaleza cerrada, denominadas así por cuanto sus socios se limitaban a un solo conjunto habitacional. En 1958 se adoptó la denominación legal de "cooperativas de vivienda y servicios habitacionales", ya que ellas además de contratar la construcción de viviendas, una vez habitadas otorgaban dichos servicios. En 1959, se crea la Federación de Cooperativas de Viviendas y la Iglesia Católica constituye Invica, institución encargada de promover la vivienda social.
Habitacoop se constituye oficialmente en el año 1970, mediante Decreto Nº 665 del Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción, transformándose en la entidad precursora y pionera del sistema de Cooperativas Abiertas de Vivienda en Chile. De esta manera nació este nuevo modelo, el que sólo en 1975 obtuvo el respaldo de una legislación especial, Decreto Ley 1.320, conocido como la Ley de Cooperativas Abiertas de Vivienda.
En el modelo cooperativa existen dos elementos fundamentales:
* el asociativo, que constituye la idea matriz del Cooperativismo en que confluyen la participación y apoyo de los socios, y
* la gestión, la cual está sujeta a la eficiencia en las técnicas administrativas para alcanzar su objetivo en un mercado competitivo.
Estos elementos que parecen contradictorios, exigen armonizar y tener fe en los beneficios económicos y sociales que la cooperativa aporta, y que se generan incorporando amplios grupos sociales como actores activos en el sistema económico.
Una cooperativa abierta tiene por objeto buscar soluciones para las necesidades de vivienda de sus socios, individualmente o en programas habitacionales sucesivos o simultáneos, sin propósitos de lucro y a medida que los recursos los permitan, prestando en esencia los siguientes servicios:
a) Organiza la demanda y educa a sus socios en la necesidad de un ahorro metódico, para alcanzar los objetivos de adquirir una vivienda.
b) Desarrolla programas habitacionales con adecuadas técnicas urbanísticas, arquitectónicas, constructivas y competitivos costos.
c) Entrega las viviendas según sus costos reales, beneficiados por economías de escala. Habitacoop tiene como misión proporcionar al socio el servicio mas adecuado para lograr la solución a su necesidad de vivienda en programas habitacionales mediante un proceso participativo.
Está por lo tanto, claramente inserta en el mercado de la vivienda nueva pero no en la oferta, sino como un catalizador y administrador de la demanda, para lo cual inscribe socios, suscribe con ellos planes de ahorro inicial, los postula y les obtiene subsidios estatales para la vivienda, adquiere terrenos para construir, define y especifica viviendas tipo de acuerdo a las necesidades y capacidades de ellos, contrata las obras de urbanización, edificación y convirtiéndose en vehículo de aplicación y materialización de dichos programas, colaborando en las políticas y objetivos estatales de disminución del déficit habitacional del país.
En cuanto a la organización social, ésta se encuentra basada en el principio de control democrático, "un socio un voto", estableciendo con. esto, que las personas valen como tal y no por el capital que tengan en la institución. Pueden ser socios todas las personas naturales, mayores de edad, que sean aceptadas como tales por el Consejo de Administración. También pueden serlo las personas jurídicas de derecho público o privado.
En su organización de participación, la Cooperativa contempla 3 niveles: Asambleas de Programa, Asambleas Regionales y Junta General Ordinaria de Socios.
Con mas de 80 Asambleas de Programa, ya sea en etapa de ahorro, terreno, proyecto, construcción o habitada, existen 8 Consejos Regionales, con sedes en Iquique, Antofagasta, La Serena, Santiago, Rancagua, Curicó, Chillán y Concepción.
La Junta General Ordinaria de Socios es la máxima autoridad de la Cooperativa, y en ella se reúnen, una vez al año los Consejos Regionales para tomar conocimiento de la marcha de la institución, mediante los estados financieros y balance del año anterior, además de elegir al Consejo de Administración y la Junta de Vigilancia.
A cargo de la dirección superior de los negocios sociales se encuentra el Consejo de Administración, formado por once miembros titulares y cinco suplentes, quienes designan al Gerente General.
La Junta de Vigilancia es el organismo de inspección interna, encargado de verificar y comprobar que las cuentas, balances y estados de situación reflejen razonablemente la situación real de la Cooperativa.
Además de la Junta de Vigilancia, la Junta General de Socios designa todos los años, una firma de auditores externos, con el objeto de revisar los estados equipamiento, les obtiene individualmente en el sistema bancario los créditos hipotecarios necesarios para adquirir la vivienda y finalmente se las transfiere.
Esta forma de operar la ha sostenido, en su esencia, desde sus inicios hace casi treinta años direccionándola hacia personas de ingresos medios y medios bajos, entre $200.000 y $800.000 de renta familiar, destinándola a la obtención de una vivienda de valores entre 450 y 1.100 Unidades de Fomento. De este modo ha venerado en su existencia mas de 27.000 propietarios en diversas ciudades del país, lo que instala a Habitacoop a la cabeza de estas instituciones dentro de Chile.
En el marco de este esquema, Habitacoop ha debido especializarse en la promoción del sistema cooperativo y de sus principales beneficios, en la captación de nuevos socios, en la obtención de recursos financieros provenientes del ahorro, en la administración e implementación de diversas políticas y sistemas que emanan del sector gubernamental destinadas al fomento y apoyo de la vivienda propia, en la obtención de financiamiento bancario nacional y extranjero para la adquisición de terrenos y su construcción con la consiguiente supervisión y control de las obras y sus correspondientes contratos. Asimismo, ha debido generar habilidades organizacionales para vender los proyectos, compitiendo con la oferta de empresas inmobiliarias y constructoras que operan en el lado de la oferta habitacional. Todo esto debe además ejecutarlo dentro de la compleja legislación y normas que regulan la actividad inmobiliaria en el país, ámbito en el cual también ha debido especializarse.
En el ámbito competitivo, Habitacoop se sitúa como la Cooperativa abierta de viviendas más grande del país y mantiene un fuerte liderazgo en el sector de la vivienda de precio medio, donde la oferta habitacional se encuentra atomizada entre un sinnúmero de empresas constructoras y empresas o agentes inmobiliarios con los cuales la Cooperativa también ha propiciado alianzas estratégicas que le permitan regular la oferta. Cabe hacer notar además, que existe una fuerte actividad en el sector de la vivienda de precio bajo (vivienda social), liderado por el Estado a través de programas del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, en el que Habitacoop participa, financieros, el balance y la operatoria de Habitacoop. Dichos auditores deben pertenecer al registro de la Superintendencia de Valores y Seguros.
Respecto de la organización administrativa existe un Gerente General, una Fiscalía, una Contraloría Interna y una Secretaría de Consejos, además de dos gerencias, la de Administración y de Finanzas y la Gerencia Comercial. La sede central y administración se encuentra ubicada en la ciudad de Santiago y posee oficinas en las ciudades de Arica, Iquique, Calama, Antofagasta, La Serena, Valparaíso, Rancagua, Curicó, Chillán, Los Ángeles, Concepción, Angol, y Puerto Montt.
El patrimonio de Habitacoop está constituido por los aportes de capitales de los socios; las reservas generales; las reservas grupales; los remanentes no distribuidos y la revalorización del patrimonio. Los ingresos para el financiamiento de la administración se derivan de distintas cuotas sociales que establece el Consejo de Administración en distintas oportunidades según la etapa de participación de los socios.
El patrimonio de la Cooperativa, al estar compuesto por los aportes de los socios, es esencialmente variable y se encuentra atomizado entre los mas de 30.000 socios participantes, sin que ninguno de ellos logre un porcentaje significativo sobre la propiedad. (mayor al uno por mil).
Entre los años 97 y 98 esta Cooperativa sufrió diversos problemas financieros y administrativos, que sumados a la llamada crisis asiática llevaron a esta Cooperativa a enfrentar su propia crisis, cuyas consecuencias estamos administrando y superando hoy día.
Deficiencias en los sistemas de control y supervisión de los proyectos, como asimismo en la contabilidad y controles financieros, sumado a la adopción de políticas equivocadas por parte de la Gerencia de la época, tales como adquisición de terrenos sin contar con el número de socios necesarios, suscripción de contratos con empresas constructoras insolventes, ejecución de proyectos de construcción a precios altísimos y donde no existían viviendas prevendidas, ni socios que tuvieran las condiciones de ahorro, subsidio y renta, cuyos valores excedían absolutamente el precio histórico de Habitacoop, trajeron como consecuencia la perdida de la totalidad de las reservas y una disminución de su patrimonio. Ello lleva, entre otras, al cambio de toda la plana gerencial.
Fue necesario, como forma de enfrentar los problemas señalados, el desarrollo de un conjunto de acciones que incluyeron:
· Renegociación de la totalidad de los pasivos bancarios y con proveedores
· Rediseño de productos (viviendas) y proyectos
· Racionalización de la estructura de gastos y administrativa
· Cambio en los sistemas de toma de decisión y control.
Racionalización financiera: Transcurrido un año y medio desde el inicio de este arduo proceso, la Cooperativa ha logrado a Junio del presente año reducir su endeudamiento bancario en un 40%.
Racionalización de gastos: Se ha realizado una profunda racionalización de las actividades internas de la Cooperativa, readecuando sus gastos a las posibilidades de financiamiento, y a la vez obteniendo un importante aumento de la productividad. Lo anterior significó la reducción a solo dos gerencias de área en lugar de las nueve existentes hasta Diciembre de 1998, la inevitable reducción del personal, desde 380 trabajadores a 190 en la actualidad, el cierre de algunas agencias regionales, la racionalización de los gastos corrientes de la administración y la adopción de severas medidas de austeridad que han permitido lograr un razonable equilibrio institucional de ingresos y egresos.
Mejoras en la gestión: Conjuntamente con lo anterior, se inició un proceso de redefinición de las políticas y procedimientos internos, destinado a lograr un mejor control de las operaciones y a generar una transparencia importante hacia sus socios, asumiendo políticas financieras austeras y criterios contables fácilmente auditados por entidades externas, sin olvidar que se debió enfrentar la crisis computacional del cambio de milenio, lo que se logró con pleno éxito.
MINUTA SOBRE LA COOPERATIVA ABIERTA DE VIVIENDAS HABITACOOP LTDA. ]
A) ANTECEDENTES GENERALES.
Esta cooperativa funciona hace aproximadamente 30 años y tiene por objeto organizar la demanda habitacional de sectores medios y medios bajos de la población y satisfacer sus requerimientos por la vía de administrar sus ahorros, buscar financiamiento para la construcción e intermediar entre los socios y las empresas constructoras la edificación de las viviendas.
En los últimos años, particularmente por la incorporación a los programas de remodelación urbana en Santiago, esta entidad incursionó en actividades que no forman parte de su actuar tradicional, desarrollando proyectos habitacionales en el centro de Santiago sin contar en varios casos, con los socios para que los adquirieran ni terrenos en donde emplazar los nuevos conjuntos habitacionales. La deuda generada por dichos programas hizo crisis en el año 1998, provocando la necesidad de reestructurar por completo los planes y programas habitacionales, la forma de operar y la estructura administrativa. Aun más, a fines de¡ mismo año, la cooperativa debió remover a toda la plana gerencial, reemplazándola por personas de mayor experticia en los temas financieros y con una mayor vinculación con la banca.
La cooperativa ha informado al Departamento los problemas de liquidez que sufre desde hace algún tiempo y que en ciertas oportunidades ha hecho crisis. Sobre el particular, el Banco de¡ Estado ha sido quien más ha colaborado con la cooperativa en estos casos; el resto de la banca no está en condiciones de atender estas necesidades en consideración al alto compromiso patrimonial aun existente, (3,12 veces); a que las condiciones macro-económicas aun no permiten asegurar una pronta liquidación de sus activos realizables y que sus garantías no son suficientes para respaldar un aumento de sus obligaciones.
B) ANTECEDENTES FINANCIEROS. Efectuados los análisis respectivos a los antecedentes aportados por la cooperativa, se ha podido determinar lo siguiente:
- Efectivamente existe una gran presión sobre la caja de la cooperativa. Ello, debido a que, por una parte, en los últimos meses la cooperativa ha atendido obligaciones de pago con la banca y otros acreedores por un monto superior a los M$ 8.800.000, y que por la otra, sus ingresos han sido inferiores a los presupuestados con motivo de la reestructuración de los planes y programas habitacionales, la disminución de la capacidad de ahorro de sus socios y la escasa activación en la venta de viviendas.
Todo esto significó, como es natural, la necesaria conducción de un proceso de cambios culturales y de estilo que se ha abordado conjuntamente con los trabajadores con un gran esfuerzo y lealtad, lo que avalará el éxito en el futuro inmediato.
Hoy más que recriminaciones por lo acontecido en el pasado, lo que nos demanda el futuro es privilegiar la atención hacia nuestros socios esperanzados por una respuesta eficiente a sus necesidades de vivienda.
Inicio de proyectos: Después de mas de 2 años sin comenzar proyectos, la Cooperativa tiene en desarrollo más de 1.700 viviendas desde La Serena a Puerto Montt, de hecho se espera la entrega de 1.000 viviendas antes de fin de año, a modo de ejemplo Portal del Sol 226 viviendas en Nov 2000, Algarrobo 92 viviendas Dic 2000, Angol 114 viviendas Dic. 2000, la entrega de 400 viviendas obtenidas mediante el subsidio especial de vivienda de agosto de 1999.
Por contratar este año son 1.700 viviendas enmarcadas en el subsidio PET y 600 viviendas en el Subsidio General Unificado.
La Cooperativa espera desarrollar proyectos para 2.000 familias el próximo año, que hoy están en proceso de ahorro.
Adicionalmente Habitacoop preocupada de su labor social llega, por ejemplo, a pequeñas ciudades Quirihue y Quillón donde hoy esta en proceso de contratación de 30 viviendas.
El Siglo 21 se mira con muy buenos ojos, Habitacoop está dando pleno cumplimiento a la misión para la cual fue creada en el año 1970, cual es, proporcionar a nuestros socios el servicio mas adecuado en la solución a su necesidad de vivienda.
Condiciones normales, provocando que sus 20.000 socios activos se vean en la imposibilidad de recuperar sus ahorros. Estos ascienden en la actualidad a los M$18.000.000, y representan un ahorro para la vivienda promedio de $900.000 por grupo familiar.
A nuestro juicio, de conformidad con los antecedentes proporcionados por la cooperativa, es factible que si el Banco del Estado u otra entidad financiera atiende adecuadamente estos nuevos requerimientos, HABITACOOP pueda seguir sosteniéndose y alcanzar un equilibrio operacional mas permanente, en la medida que se conserven en su administración los criterios prudenciales de gestión y que las condiciones generales de la economía sean favorables al desarrollo de la actividad inmobiliaria.
C) SITUACIÓN DE LAS OTRAS COOPERATIVAS DEL MISMO TIPO. El resto de las cooperativas abiertas de vivienda no ha sido afectada de manera crítica por las condiciones macro-económicas, atendido el hecho de haber operado bajo el esquema tradicional de este tipo de cooperativas. En virtud de éste, antes de iniciar la construcción de las viviendas se organiza al grupo interesado en adquirirlas, lo que asegura la venta inmediata de la gran mayoría de las viviendas que conforman el proyecto. No obstante, la recesión económica de los años recién pasados ha provocado una deserción de los interesados superior a los años anteriores, que las cooperativas han logrado resolver aparentemente sin mayores problemas.
Sin embargo, resulta útil tener presente que una crisis abierta de solvencia o derechamente una quiebra de HABITACOOP, generaría pánico en los ahorrantes de las otras cooperativas y demandarían la devolución de sus ahorros, generando graves problemas, dado que estos se encuentran invertidos en activos inmobiliarios de muy lenta liquidación.
D) EL DEPARTAMENTO DE COOPERATIVAS. De acuerdo a la Ley General de Cooperativas, este Departamento tiene a su cargo la aplicación de dicha ley, su reglamento y los estatutos de las cooperativas. Por su parte, el D.L. 1.320, de 1976, que regula especialmente a las cooperativas abiertas de vivienda, no establece normas especiales sobre fiscalización de estas cooperativas, por lo tanto rigen las normas generales aplicables a todas las entidades de éste tipo.
De esta manera, el Departamento de Cooperativas realiza un control de la legalidad del funcionamiento de las cooperativas. En virtud de éste, ha supervisado permanentemente a HABITACOOP, exigiéndole la presentación de los antecedentes de la realización de su junta general anual, de las fianzas y pólizas de los consejeros, de la elaboración, auditoria, presentación y publicación del balance de cada ejercicio contable y presentación de estado de situación semestral.
· La cooperativa ha llevado a cabo un gran esfuerzo por equilibrar sus gastos operacionales con los ingresos del mismo tipo. La diferencia de tales conceptos, que en el año 1998 se tradujo en una pérdida superior a los M$2.900.000, ha sido disminuida paulatinamente, llegando al término del primer semestre del presente año a ser, aparentemente, poco significativa.
· Resulta relevante demostrar esquemáticamente la evolución de los principales aspectos financieros ocurrida en los últimos períodos.
RESUMEN COMPARATIVO DE BALANCES
En M$, cifras actualizadas al 30 de Junio de 2000.
· Si bien en los estados financieros presentados, al 30 de junio de¡ 2.000, aparece un equilibrio entre el pasivo exigible y el activo circulante, la prueba ácida evidencia requerimientos de dinero fresco en el corto plazo, debido a que los bienes de¡ activo realizable en las actividades inmobiliarias son de liquidación más lenta que en la generalidad de las actividades. Se trata de 720 viviendas terminadas y terrenos para la construcción de conjuntos habitacionales cuyo período de venta es, en la actualidad, de difícil pronóstico.
· La cooperativa obtuvo un último crédito del Banco del Estado, en el pasado mes de Septiembre. De acuerdo a lo explicado por el gerente de la empresa, los recursos que se solicitaron al Banco, de¡ orden de las 50.000 unidades de fomento, tenían por objeto pagar alrededor de 12.000 UF al mismo banco, (en este caso el requerimiento es, en realidad, una prorroga de esta obligación), financiar sus gastos de administración y en mayor medida atender los requerimientos que efectúan los socios que han renunciado a la cooperativa, para recuperar sus ahorros efectuados en la misma. Finalmente, la cooperativa obtuvo recursos frescos por 28.000 UF.
· La devolución de los aportes que han realizado los socios en la misma, con motivo de la renuncia de estos, es una materia particularmente sensible. Por una parte, el omitir esta atención podría provocar una crisis de confianza generalizada en la entidad, multiplicando las demandas de devolución inmediata, las que serían imposibles de enfrentar y generarían, posiblemente, la insolvencia total de la institución. Por otra parte, en la actualidad existen alrededor de 250 reclamos presentados ante el Departamento de Cooperativas por igual número de personas, a quienes no se les han devuelto sus ahorros, a pesar de haber renunciado hace más de seis meses a la entidad. Si bien no es resorte de una autoridad administrativa resolver este problema, ciertamente que la supervisión que tiene este Ministerio sobre las cooperativas de¡ país hace que los socios de las mismas vean en éste a la autoridad que puede resolverle sus problemas en esta materia.
En este sentido, atender adecuadamente los requerimientos de los socios renunciados resulta ser requisito esencial para hacer viable el sostenimiento y desarrollo de la entidad.
A modo de conclusión, podemos señalar que los esfuerzos realizados por la institución en los últimos 18 meses permiten visualizar un mejoramiento de su situación económica y financiera, siempre y cuando pueda irse desprendiendo con cierta velocidad de sus activos realizables.
En sus próximos proyectos, la Cooperativa podría cobrar un margen en las propiedades que vende a los socios, de tal manera que podría generar mayor utilidad que en el pasado, lo que le permitiría hacer frentes a sus obligaciones financieras y, en la medida que libere capacidad de endeudamiento, desarrollar nuevos proyecto en los terrenos que ha adquirido y que mantiene en la actualidad para otros proyectos habitacionales.
Por el contrario, si la situación macro-económicas no mejora y la cooperativa no encuentra un respaldo financiero que le permite enfrentar su agudo problema de caja, se vena obligada a realizar rápidamente sus activos, a valores inferiores a los que podrían obtenerse con el desarrollo de proyectos habitacionales o En todas estas obligaciones formales HABITACOOP las ha cumplido sin mayores problemas. No obstante, los balances de los ejercicios 1998 y 1999 fueron observados por el Departamento, toda vez que demostraban ciertos procedimientos en su confección que impedían al analista interpretar adecuadamente la realidad de la empresa, particularmente en cuanto a las pérdidas generadas y a su tratamiento. Asimismo, formalmente se le representó la preocupación del Departamento en cuanto al deterioro de la situación financiera y patrimonial.
Las renuncias de los socios que vieron clausurado su programa habitacional, o que por diversas razones decidieron no adquirir las viviendas construidas por la cooperativa, coloca a ésta en la obligación de proceder a la devolución de sus ahorros, si es que la renuncia del socios ha sido aceptada. No obstante. La cooperativa puede exigir al socio que renuncia, la presentación de un reemplazante que ocupe su lugar dentro del programa respectivo y aporte el capital correspondiente. Esta situación fue atendida adecuadamente por la cooperativa hasta el año 1998, comenzando a presentarse problemas durante el primer semestre de 1999.
Si bien, el art. 20, D.L. 1.320 dispone que las controversias entre los socios y estas cooperativas son de conocimiento de la justicia ordinaria conforme al procedimiento sumario, el Departamento ha ejercido funciones prejudiciales, tendientes a asegurar un plan de pago para las devoluciones de capital demandadas, lo que funcionó aunque con algunos problemas, hasta el mes de Abril del 2.000 aproximadamente.
E) IMPLICANCIAS CON RELACION AL PROYECTO DE LEY. En el mes de Enero de 1998, esta Subsecretaría remitió a la Secretaría General de la Presidencia un conjunto de indicaciones relativas al Proyecto de Ley de reformas a la legislación cooperativa, para que se incorporaran en el segundo trámite legislativo, a cargo del Senado. Entre éstas, se propuso someter a las cooperativas abiertas de vivienda a la fiscalización y supervisión de la Superintendencia de Valores y Seguros.
La discusión generada en el ejecutivo sobre la materia, no definió una alternativa sobre el particular, remitiéndose finalmente una indicación, en esta materia, que solicita facultades al poder legislativo para dictar un Decreto con Fuerza de Ley que estableciera una fiscalización especial para las cooperativas abiertas de vivienda que tuviesen mas de 1.000 socios y un patrimonio superior a las 100.000 UF.
La experiencia ocurrida en esta cooperativa, considerando los recursos involucrados, la gran cantidad de ahorrantes del sistema cooperativo de vivienda y la fe pública comprometida atendida la naturaleza de sus operaciones, dejan en evidencia la necesidad de fiscalizar a estas entidades no tan sólo en las materias relativas a la legalidad en su funcionamiento, sino que también de efectuar un control material sobre sus operaciones, especialmente financieras, a cargo de una institución eminentemente fiscalizadora, con facultades, atribuciones, metodologías y experiencias relacionadas con la materia. Demuestra asimismo, la necesidad de asimilar la regulación de¡ funcionamiento de estas entidades a aquella que se aplica a las Administradoras de Fondos de Inversión Inmobiliarios, en virtud de la cual se separa estrictamente el patrimonio e ingresos destinados al funcionamiento de la empresa administradora, del patrimonio y aportes que los socios efectúan con el objeto de pagar el precio de la vivienda que desean adquirir a través de la cooperativa, de modo de distinguir adecuadamente el resultado y operaciones de cada uno de los proyectos habitacionales, de aquellos correspondientes al ente administrador. En este mismo sentido, hemos apoyado en la Comisión de Economía del Senado, la idea de que los aportes de los socios no incrementen el patrimonio de la cooperativa, sino que los pasivos exigibles.
CARLOS H. RUBIO ESTAY
Santiago, Octubre de 2000
Cuando una Jueza de Iquique ordena a HABITACOOP pagar
16 de Noviembre del 2001.
Habítacoop: Jueza Ordena Pago a Ex Socios o Embargo de Deptos.
La titular del Primer 3uzgado Civil de Santiago, Sonnia Navarro, mandato hoy el cobro de 3.294,9 UF ($53.537.446) a la cooperativa de vivienda Habitacoop,, monto que adeuda a un grupo de 11 ex socios de Iquique.
Esto a raíz de una demanda ejecutiva Presentada el miércoles Por los ex socios, que exigen la devolución de sus ahorros para la compra de viviendas que debían ser entregadas en 1999.
La crítica situación económica que vive Habitacoop le impidió cumplir y fue demandada, pero en septiembre llegó a un acuerdo para el pago en cuotas. Sin embargo, tampoco cumplió con eso, lo que motivó la nueva acción legal.
Tal como fue solicitado por los demandantes, la jueza Navarro estableció que de no cumplirse con el pago acordado ante notario, se proceda al embargo de "todos los departamentos, estacionamientos y bodegas no vendidos" del edificio Parque de los Reyes II, propiedad de Habitacoop, y ubicado en la calle Ricardo Cumming.
Se trata en definitiva de siete departamentos y múltiples bodegas y estacionamientos, con los cuales los demandantes esperan saldar la deuda.
Habítacoop: Jueza Ordena Pago a Ex Socios o Embargo de Deptos.
La titular del Primer 3uzgado Civil de Santiago, Sonnia Navarro, mandato hoy el cobro de 3.294,9 UF ($53.537.446) a la cooperativa de vivienda Habitacoop,, monto que adeuda a un grupo de 11 ex socios de Iquique.
Esto a raíz de una demanda ejecutiva Presentada el miércoles Por los ex socios, que exigen la devolución de sus ahorros para la compra de viviendas que debían ser entregadas en 1999.
La crítica situación económica que vive Habitacoop le impidió cumplir y fue demandada, pero en septiembre llegó a un acuerdo para el pago en cuotas. Sin embargo, tampoco cumplió con eso, lo que motivó la nueva acción legal.
Tal como fue solicitado por los demandantes, la jueza Navarro estableció que de no cumplirse con el pago acordado ante notario, se proceda al embargo de "todos los departamentos, estacionamientos y bodegas no vendidos" del edificio Parque de los Reyes II, propiedad de Habitacoop, y ubicado en la calle Ricardo Cumming.
Se trata en definitiva de siete departamentos y múltiples bodegas y estacionamientos, con los cuales los demandantes esperan saldar la deuda.
lunes, 21 de septiembre de 2009
HABITACOOP y CITI (BANCO DE CHILE) A TRIBUNALES
Después de bregar muchos meses por una solución pacífica el CONVENIO DE HABITACOOP EN QUIEBRA y el BANCO CITI (actual BANCO DE CHILE) HAN SIDO DEMANDADOS.
Ello porque vendió dos propiedades que estaban en gestión de "saneamiento" por parte de BIENES NACIONALES.
Al enterarse de ello el Ejecutivo del BANCO CITI, Alejandro Baeza, nos
llamó- una vez conocido el problema en agosto de 2008 -para darnos una solución muy buena para ellos:
LA DEVOLUCIÓN DE LOS DOS (2) VALES VISTA A NOMBRE DE DICHO BANCO Y LOS QUE FUERON EXTENDIDOS POR EL BANCOESTADO EL 21 DE DICIEMBRE DE 2007.
Lo que no consideraba Baeza era que el dinero ya estaba desvalorizado, que se habían pagado honorarios de Abogado (Sr. Cristi), de Notario (Tornero), de Conservador de Bienes Raíces de Puerto Varas (Benjamín Vergara) y varios otros valores.
Ahora la cosa les salió peor: tendrán que concurrir a Tribunales y deberán exponerse a la mirada pública.
Representante del CITI (actual BANCO DE CHILE): FERNANDO CAÑAS BERKOWITZ.
Presidente del BANCO DE CHILE: PABLO GRANIFO LAVÍN.
Representante de la Quiebra: MARCELO ENRIQUE VILLALOBOS GONZÁLEZ.
Ello porque vendió dos propiedades que estaban en gestión de "saneamiento" por parte de BIENES NACIONALES.
Al enterarse de ello el Ejecutivo del BANCO CITI, Alejandro Baeza, nos
llamó- una vez conocido el problema en agosto de 2008 -para darnos una solución muy buena para ellos:
LA DEVOLUCIÓN DE LOS DOS (2) VALES VISTA A NOMBRE DE DICHO BANCO Y LOS QUE FUERON EXTENDIDOS POR EL BANCOESTADO EL 21 DE DICIEMBRE DE 2007.
Lo que no consideraba Baeza era que el dinero ya estaba desvalorizado, que se habían pagado honorarios de Abogado (Sr. Cristi), de Notario (Tornero), de Conservador de Bienes Raíces de Puerto Varas (Benjamín Vergara) y varios otros valores.
Ahora la cosa les salió peor: tendrán que concurrir a Tribunales y deberán exponerse a la mirada pública.
Representante del CITI (actual BANCO DE CHILE): FERNANDO CAÑAS BERKOWITZ.
Presidente del BANCO DE CHILE: PABLO GRANIFO LAVÍN.
Representante de la Quiebra: MARCELO ENRIQUE VILLALOBOS GONZÁLEZ.
miércoles, 16 de septiembre de 2009
HABITACOOP y Banco CITI LOS DEMANDADOS
Tal como se presumía son HABITACOOP y Banco CITI los demandados por la serie de irregularidades que se produjeron en la venta de dos propiedades en Llanquihue.
Si al comienzo el C.B.R. de Puerto Varas había "saneado" una de esas casas, posteriormente "saneó" la segunda.
Ello me causó daños y perjuicios diversos por los que se estableció la demanda para que tanto HABITACOOP y CITI respondan ante tribunales por todos los daños causados.
Si al comienzo el C.B.R. de Puerto Varas había "saneado" una de esas casas, posteriormente "saneó" la segunda.
Ello me causó daños y perjuicios diversos por los que se estableció la demanda para que tanto HABITACOOP y CITI respondan ante tribunales por todos los daños causados.
martes, 15 de septiembre de 2009
¡Y AL FIN SALIÓ LA DEMANDA!
Al fin se dio curso a la demanda por daños y perjuicios causados por la irregular venta de dos propiedades.
Por el momento eso es todo.
Las citaciones a los demandados y el actuar del tribunal determinará las responsabilidades.
Por el momento eso es todo.
Las citaciones a los demandados y el actuar del tribunal determinará las responsabilidades.
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